亡き父から「賃貸アパート相続」でホクホクのはずが、借金まみれの大誤算…〈築古収益物件〉の大リスク

[1. 匿名]

亡き父から「賃貸アパート相続」でホクホクのはずが、借金まみれの大誤算…〈築古収益物件〉の大リスク【相続専門税理士が解説】 | ゴールドオンライン

親がせっかく遺してくれた財産でも、ものによっては、かえってトラブルや負債を背負い込むことになりかねないため、注意が必要です。...

生徒：母は「配偶者の税額軽減」の特例を適用したため相続税がゼロになりましたが、私は相続税がかかったため、現預金をすべて納税に充てたのです。最終的に私の手元に残った相続財産は、賃貸アパートの土地と建物のみでした。でも「アパートの家賃収入で住宅ローンも返済できるだろうし、資産形成も可能だろう」と楽観的に考えていたのです…。

先生：そうでしたか。賃貸経営はどのような状況ですか？

生徒：それが…。父の預金残高がほとんど増えていなかったことから、不動産管理会社に尋ねたら、全10室あるうちの6室しか入居しておらず、残り4室が空室になっているとのことでした。それに、この賃貸アパートが建っているエリアは、駅から徒歩20分で、新築でもなかなか入居者が決まりにくいところなんです。

先生：それでは厳しいですねぇ…。

出典：i.imgur.com

■「家賃値下げ＋リノベ」で応急処置より、いっそ売却のほうが…

先生：それなら、賃貸アパート経営は止めたほうがいいでしょう。思い切って解体し、更地にして売却してはいかがでしょうか。いまの立地では賃貸経営は苦しいかもしれませんが、建売分譲住宅としてなら売れるかもしれません。現在の入居者には立退き料を支払うことになりますが…。

生徒：やはり、売ったほうがいいのでしょうか？

先生：アパートの土地を売却すれば、その代金でご自宅マンションの住宅ローンを繰上げ返済することができますよ。返済せずに、NISA等を活用して資産運用してもいいでしょう。住宅ローン金利よりも投資信託の利回りのほうが高いですから、無理して住宅ローンを返済する必要はありません。

[2. 匿名]

>>1
最近うちの住んでるアパートも立て続けに2軒引っ越してったから、大家さん冷や冷やだろうな
8軒しかないアパートだし

[3. 匿名]

あぁ。。気の毒

[4. 匿名]

相続税払うなら建て替えて借金背負っとけば良かったのにね

[5. 匿名]

都会ならどんなにふるくても駅近とかだと常にに満室だったりするよね

[6. 匿名]

すんなり立ち退いてくれるのかな

[7. 匿名]

先生:上手いこと誘導したので来週あたりそちらへ行くと思いますんでよろしくお願いします〜

[8. 匿名]

売れなかったらどうなるんだろ？？

[9. 匿名]

生保を入れるんじゃ

[10. 匿名]

>>返済せずに、NISA等を活用して資産運用してもいいでしょう。

先生？なんの先生？

[11. 匿名]

木造の築40年はたしかに嫌だ

[12. 匿名]

>>1
この見た目のアパートに住む勇気はない

[13. 匿名]

>>10
岸田 康雄
国際公認投資アナリスト／一級ファイナンシャル・プランニング技能士／公認会計士／税理士／中小企業診断士
だってさ
名前があの人と似てて…ちょっと嫌w

[14. 匿名]

住宅ローン金利よりも投資信託の利回りのほうが高いですから　→相手先によってはあるのかもしれない

無理して住宅ローンを返済する必要はありません　→返済しなくていいなんてある？

[15. 匿名]

>>8
自分たちがそっちに引っ越してきて空いている部屋に住むとか

[16. 匿名]

>>12
実物ではない参考画像かな？玄関がガラス戸ってアパートではかなり珍しい。人影丸見えで絶対住みたくない

[17. 匿名]

最近亡くなった自分の祖母のアパートもっと酷いよ
数人しか入ってなく全員老人、中には家賃滞納している人もいたけど結局全員亡くなった
自分は大人になるまでアパートがあることも知らなかったし未だに何処にあるのか知らない

[18. 匿名]

相続税ほど意味の分からない物は無い
変な話だけど、もし自分が大地主で子供に相続税の負担あるって思ったら、生きてる間に資産全部売ってお金に変えるけどな。
そんで小出しに子供に譲渡していけば良くなくない？

[19. 匿名]

>>18
現金化する時に売却益に税金かかり、さらに現金贈与だと贈与税がかかる

[20. 匿名]

>>19
それプラマイしたらどっちがいいの？

[21. 匿名]

>>4
新築でも入居者探しに苦労する立地って書いてあるやん？
アパート運営会社に騙されて田舎にドンドンアパートが建って…みたいな話も少し前には結構あったよね
変な会社に相談すると、土地を担保に建て替えましょう！とかそんな話になりがち
まともそうな回答が得られて良かったんじゃない？
建売業者に買い取ってもらうのが手数的には1番楽かもね

[22. 匿名]

>>20
使ってしまうのが一番なんじゃない？
子供や孫の学費とかなら贈与税はかからないから多額なら医学部の学費でも出してやればいいと思う
小出しにするのなら1人100万までなら贈与税はかからなかったと思う

[23. 匿名]

>>22
じゃあそっちのが断然いいじゃん
ガンで亡くなった逸見政孝さんの子供達が、残された豪邸の取り扱いにめっちゃ困ってたけど、逸見さんはそこまで考えなかったのかな
梅宮辰夫もそうだけど

[24. 匿名]

土地を売れと？まだまだ上がるかもしれないのに？

[25. 匿名]

相続税0で収益物件相続して不動産収入入れたら年収1300万オーバー。
条件が揃えば不動産収入うまうまなんよなぁー（笑）
銀行からの借り入れも数億あるけど。

[26. 匿名]

>>14

①一番ベーシックな投信積立ならかなり低く見積もっても1.5%はいける、住宅ローン金利で今そのくらい借りてる人は借り換えした方が良い。
②繰上げ返済無理にしなくて良いというだけ。毎月のローン返済はする

[27. 匿名]

>>24
>>1
駅から徒歩20分で、新築でもなかなか入居者が決まりにくいところ

らしいからそんなに上がらないよ

[28. 匿名]

賃貸アパート経営のノウハウなんて
法律に関することは別として
不動産会社が儲けるために言ってる、
消費者無視のマニュアルだよね。

私が相続したら、今までのたくさんの嫌な経験を下に、オリジナルのノウハウで、すごく安心して暮らせるマンションに
建て替えるわ。

こんな役立たずのボンクラ親族どもが
楽して儲かるをアテにして、不動産会社の言いなりになって、賃貸アパートを相続、建築していくから、
いつまで経っても床の騒音、廊下の騒音、共用部の個人物、タバコ、異臭、ペット、駐輪場、訪問販売(NHK)、盗撮、強盗などの問題が無くならないんだよ。

[29. 匿名]

>>7
現実的で吹き出したwwwそうやって金が回るんだよね
w

[30. 匿名]

>>22
毎年定期的に100万だっけ？を税金がかからないからと贈与してたら、贈与税が発生すると聞いたことある

[31. 匿名]

>>30
そんなんちまちまやるくらいなら、子ども名義で投資信託してあげた方が良い

[32. 匿名]

だから負動産の相続は慎重にならないと…

[33. 匿名]

>>12
セキュリティ、プライバシー皆無だもんね
湿気と虫もすごそう
夏は暑くて冬は寒い

[34. 匿名]

アパートのオーナーってちょっと憧れてたんだけど、簡単には行かないんだね。
生活保護の人向けの物件とかにしたら、収益は少ないとはいえ…細々と安定収入になるんじゃないか？なんて思ったけど、難しいんだろうな。あー夢が壊れた感じ。私の考えがあさはかすぎたね。

[35. 匿名]

>>30
死ぬ7年前からの贈与は相続税対象。その前でも貯蓄用の口座に移していたら相続税対象。生活口座に入れて生活費に使っていれば大丈夫。

[36. 匿名]

維持していくのは大変だと思う
売れる物件なら今が売り時だから売ってしまった方が良いかな
これから少子化だし

[37. 匿名]

>>1
近所のこんな感じのアパートは暗い部屋が増えていき、もう誰もすんでない？ってなったら取り壊されて駐車場になってた
クルマ2台持ちする人も多いけどマンションは1台分しか駐車場がないからとりあえず埋まってる感じ
うちの辺りは駅徒歩12分だけど、10分過ぎると暑さとか荷物とか色々あると結構しんどくなる
のんびり歩くと表記時間ではつかないし

[38. 匿名]

徒歩20分や入居状況なんてわかりきってたろうに
不動産の知識はある程度みんな持っておいた方がいいね

[39. 匿名]

>>8
更地にして駐車場経営のほうがいいかも築古アパートより、
税制はどうなるか知らん。

[40. 匿名]

>>34
オーナー立ち会いで気の毒な成れの果てな人とも対面しないと行けないかもしれないことを考えると、生保向けの物件も心に来そう
不動産会社に任せたら手取りいくらにもならなそうだし、清掃とか大変そうだし…

[41. 匿名]

トピの話とずれてしまうけど、例えば資産なし負動産の状態を理解して残った母も自分も相続拒否したらアパートの住民はどうなっちゃうの？拒否して知らぬ存ぜぬと自分も逃げ切れる物なの？

[42. 匿名]

>>12
これで駅から徒歩２０分、住む気にならない

[43. 匿名]

>>5
駅チカならね

[44. 匿名]

二次相続で現金が必要ならあらかじめ
貯金しなよ
税理士に相談するなりさ

[45. 匿名]

>>41
管理責任はあるよ

[46. 匿名]

>>34
経験から言うとお金ない人は民度もひくいから
ゴミポイ捨てしたりマナーが悪い

[47. 匿名]

>>41
管理する義務は残るみたいだよ
さすがに民法は弱者を守る法律だからね
そんな勝手はできないよ
借り主の方が弱い立場だもの

[48. 匿名]

結構他人事じゃないな…
相続税ってそんなにかかるもの？？

[49. 匿名]

>>12
実際最近、外階段が崩落しての死亡事故ままあるよね

[50. 匿名]

先生、あっさり解体して更地にして売却をアドバイスしているけど、その解体費と莫大な立退料はどこから捻出するんですか？先生がお金貸してくれるんですか？

[51. 匿名]

>>5
徒歩20分かぁ。
綺麗とかペット可とか広いとかの付加価値ありきでギリの距離じゃないかなぁ

[52. 匿名]

>>1
日頃から親と相続税のこと決めておかなくちゃね

[53. 匿名]

古いアパートを相続してもメンテナンスが大変だよ

[54. 匿名]

>>49
私も以前住んでたアパートが2階で、
階段が鉄製だったけど、ある日の朝階段降りようとしたら、階段に突然大きめの穴が空いてたことあったよ。
階段が突然ボロボロになるなんてビックリしたよ。

怖くて1階に降りれないし、管理会社に電話したらその日のうちに修理業者が来て1日で修繕してくれた。
ペンキも塗り直してあり、新品同様に見えた。

あと、元旦那の知り合い女性が、
アパート3階に住んでて、ベランダの朽ちた手すりと一緒に下にそのまま落ちて亡くなった事故があったよ。
小さい我が子をかばって落ちたって聞いた。
でも、大したニュースになってなかったと思う。

[55. 匿名]

>>23
逸見政孝さんはスキルス胃癌で、癌だって判明した時にはもう相当進行しちゃってたんだよ
まだ若かったのにそんなに早く亡くなる事になるなんて、ご本人もご家族も全く思ってなかったはずだよ

[56. 匿名]

>>27
駅から徒歩５分、築１年で１０件の空きがあるアパートがご近所にある
単身者が住むような間取りなのに家賃１２万
単身者なら７、８万が相場の所に、何を考えて建てたんだろうと…

[57. 匿名]

>>1
分かるわ。
私も物件を貸して収入でホクホクとか考えた事あるんだけど色々調べると大した儲けにならないんだよね。

[58. 匿名]

>>12

腹巻きして爪楊枝を常に咥えてシーシーしてお腹出てそうなジジイが住み着いてそうで、格安家賃でも絶対やだ

[59. 匿名]

>>4
私の祖母はそれやってから亡くなった。
両親には確かに相続税は掛からなかったけど借金が残って四苦八苦する羽目になった。私は大学の授業料を自分でバイトして払ったし、結婚式の費用も全部自分で払った。

[60. 匿名]

>>5
都会まで一時間の片田舎だけど
駅近いからギリ満室になるよ
駅まで10分だったからセーフだったわ
あと20年は維持したいな
リフォームしてローンは20年ある

[61. 匿名]

>>14
住宅ローンは、「繰り上げ返済」の話でしよ
通常の返し方より多く返済する必要はないって意味だよ。

[62. 匿名]

>>12
これ系のアパートはもうあんまり見ないね
外階段がネガティブなイメージ
うちは2階部屋は内階段にした。ちょっとした物置スペースも作れるし

[63. 匿名]

>>61
横だけど、なるほどそういう意味か～
繰り上げ返済しようとする金を投資にまわしたら？という話ね

[64. 匿名]

>>1
親戚の財産欲しさに、口実作って不動産横取りして
あの人が乗っ取ろうとしている。
あの人が親戚の面倒を直接見ないで、預けようとしているだけ。結局カネに汚い奴なんだなと思う。
個人的にはあちらの親戚側の意見に同意だな。
あの人が面倒見たくない癖に、口実作って、
いかに財産だけを自分のものにしようとか目論む汚さ。今までも心底嫌な奴だと思っていた事があるけど、あれが本性なんだね。
道理で友達や彼女が離れていくわけだ。
私はあちら側の親戚の意見に同意だわ。

[65. 匿名]

アパート経営って全ては土地にかかってるってことだよね。
親から譲られた100坪に同じアパート建てるとしても、都内人気私鉄沿線徒歩6分も近県のギリ通勤可能なJR沿線徒歩６分もも建築費用は同じ、家賃は３〜４倍の差。
都内の家賃収入なら５年で返済出来るところ、近県だと20年かかる。
人気ある土地以外ではアパート経営なんかやめた方がよさそう。

[66. 匿名]

>>1
土地の評価額そんなに高そうじゃないと思うから相続税払ったってあるけど、そんな払ってない気がする
それ以上に現金も相続したってことかな
6軒貸してたらボロでも20万以上で住宅ローン返済にはなるし税金そんなかからないからとりあえず続けてもいいと思うけどな

[67. 匿名]

>>34
親がオーナーだけれど、入居者募集の時点で不動産屋に要望は伝えられるよ。
外人や何歳以上は駄目、ペット不可とか。
都内だけど今のところ問題はない。
多少、ここを修理してくださいとか要望はある。
不動産屋の話だと生活保護とか入れると、やはり他の部屋に迷惑かけたり問題があるらしい。
うまく行けば、月何十万（ローンなかったら）入ってくるから私は立地次第でいいと思う。
でも、税金は高いらしい…

[68. 匿名]

>>10
そりゃそうでしょ
住宅ローンはほぼ利子なしで借りれて、死んだらチャラだからせっせと返す意味なし
資金は運用に回して増やした方が断然得

[69. 匿名]

>>34
トラブル多いみたいだよ
何度言っても駐輪場じゃなくて道路に自転車や私物出しっぱなしとか
そういうので近隣とトラブル

[70. 匿名]

アパート経営やってるから、言いたいこと山程ある。
そもそもアパートは不労所得ではなくて経営だからね。

大規模修繕費積立てこないとか、父親が死ぬまで経営にノータッチで認知症になったらどうするつもりだったのかとか(法人化か家族信託してないと経営ができない)。
駅徒歩20分ならおそらく単身世帯向けアパート建てるのに向かない土地だし、学校が近くにないならファミリー向けも難しい。

この人というより父親に問題がある。
引き継ぐことも建替えも出口戦略も考えず面倒なことやマイナスを子どもに押し付けて相続させた。
でも、こんな事例たくさんある。

業者任せで自分の責任で大金かけて事業やってる意識がうすすぎるから、こなことになるんだよ。
部屋の大きさや数によるけど、アパート建築に億単位かけて30年単位でやる事業なんだから、自分で法人起こして小さい株式会社やるよりずっとでかい金額の動く事業なんだよ。

[71. 匿名]

アパート経営でホクホクなんてあるわけないだろうよ…実際は面倒臭いし経費ばっかりかかって得することなんてないよ。新築の駅近ならまだしも、このアパートは真逆だし
勝手なイメージで夢見すぎ

[72. 匿名]

>>46
横
私はアパート経営の経験はないけど、同感。

近所の安いオンボロアパートが建て替えられて、家賃高めのきれいなアパートになってからガラッと変わった。

夜遅くまで外で大声で話す住民がいなくなり、アパート周辺のゴミのポイ捨てがなくなった。
新しいアパートも住民は入れ替わってるみたいだけど、静かだしアパート敷地内もきれい。

[73. 匿名]

>>1
うちの母の借家もそんな感じ。市に頼まれて生活保護の人をふつうの賃料より安く入れてる
滞納して夜逃げとかしないから空いてるよりいいんだって。

[74. 匿名]

アパート取り壊しの費用何百万円はどう捻出するのさ…
すでに借金まみれな状態だって言ってるのに
あと今アパートに住んでる人への退去願いの費用は？これもアパートオーナーが負担だよ？

[75. 匿名]

>>9
そういうアパート経営の人、見たことある。
古い文化住宅のアパートばかり購入して住まわせてる。

[76. 匿名]

>>1
この画像アパートだと田舎だと3万が妥当な感じだね。
風呂なかったら2,5万かなー。

[77. 匿名]

>>65
実家が都内人気私鉄沿線徒歩5分で新宿まで20分。約60坪を相続予定でいずれ収益アパートでもと思ってたんだけど一低層で建ぺい率容積率が50/100なんだよね。
ワンルームにしてもあまり部屋数取れず売却するか悩む。

[78. 匿名]

築年数がいってたら
リフォームでいくら綺麗にしても限界がある部分もあるし
築年数で選ばれにくくなっていく
それで家賃を下げたら民度が下がるし負のスパイラルになりやすい
※都内一等地のビンテージマンションは除く

[79. 匿名]

>>12
こういう家は生活保護とかの人に需要があって、生活保護の人目当てに所有する投資家も多いみたいよ。その人たちは家賃も給付されるから必ず家賃として貰えるからね

[80. 匿名]

>>30
うち毎年現金でもらってるから誰にもわからないと思う

[81. 匿名]

>>77
用途地域によるけど、60坪なら1棟単身世帯向け4-6世帯ってとこだよね。その規模なら経営安定しない。
つうか、親が何十年やってるとかでないなら今から新築建ててアパート経営に手を出すのやめた方がいい。
建築費すごい上がったし。

[82. 匿名]

真剣に相談させて

うちの60後半の父親、賃貸料で生活の足しにすると言い出し、老後に田舎の空き家を購入

最初は貸すアテあったけど仕事の都合で借り手出て行って次がなかなか見つからないらしい

私は都会に住んでて相続しても管理できないし、そもそも田舎で築古の戸建なんて需要ないから早く手放してほしいのに父は「老後の足しにする！」「まだ売らない！」って言って聞く耳持たず

不安で仕方ないよ

[83. 匿名]

この人、あんまり利口じゃないよね…
古いアパートなんて維持管理が大変に決まってる
うちも親がアパート3棟持ってて、内１つを私に相続て言ってたけど断った
管理するの面倒だからいらないよーって
今はアパート売ろうかという話になってる
築25年くらいで駅からは3分だからか満室ではある

[84. 匿名]

一括借上げ管理
築約30年
立地悪いので家賃安め

これって相続した場合、どうすればいい？
軽量鉄骨って壊すのも高いんでしたっけ？

[85. 匿名]

>>1
猫リノベしたら相場より二万高くても満室になるよ！

[86. 匿名]

>>5
物件てね、結局最後は立地なんだよ

[87. 匿名]

>>16

ホントだ！絶対に嫌だよね。
寒い、暑い、プライバシーなし、良いことなしの玄関。

昔住んでいた古いアパートは、玄関ドア下に換気穴（横線みたいな穴が3本くらい）があって、ゴキブリの出入り自由だった。
あまりにひどいから半年で引っ越した。

玄関は大事。

[88. 匿名]

>>85
不動産関係者だけどペット可物件て退去後のリフォーム費用すごいかかるよ。
どんなリフォームしても獣臭残るし。
今ペット共生アパート流行りだけど自分はオーナーにはなりたくないな。

[89. 匿名]

>>5
それよね〜
利便性が良ければ多少ボロくてもペット可やちょっと家賃下げれば入居者はいる。
私も一人暮らししてたのが、築三十年のペット可クソボロアパートで、家賃も安くて駅近だったから、退去しても直ぐに新しい人が入ってきてたわ

[90. 匿名]

>>82
相談っていっても…
身内である娘のあなたが説得しても聞く耳持たないんじゃ、もうどうしようもないと思うわ。ネット上のただの他人で素人のガル民には無力ですよ
プロの不動産コンサルタントに来てもらって説得してもらうとか？

[91. 匿名]

>>46
マナー悪いだろうし、常に要らないトラブル起こすからやめた方がいいと思う。

[92. 匿名]

>>13
この人頭良いね！

[93. 匿名]

>>34
ローンがなければボロアパートでもなんとかなるよ
親から相続したローン完済済のやつあればいいんだけどね
しばらくは賃貸収入を得て、大規模修繕が必要になる前に売却

[94. 匿名]

>>47
住居権て強いらしいね
不動産なんて金持ち以外は手を出すと親族にも迷惑かかるね

[95. 匿名]

>>93
売却って建物現状で売るのと、更地にするのとどっちがいいんだろう

[96. 匿名]

>>64
管理人代行ブス倫子
嫌がらせのマイナス連打w
だからモテないんだよ

[97. 匿名]

>>79
横。15年前までは生活保護の人は住宅扶助があるから住まないよ。国民年金だけのマイホームのない独居老人が住む。家賃が公営並だから。公営も非課税世帯って事で一番安くなってるのにその一番安くなってる家賃並みの安さ。
何故なら今はわからないが15年前は独居老人用の公営住宅の空きがなかった、待ちが発生してた。

就職してから初めて知って生活保護の人のほうが良い賃貸に住んでて理不尽だと感じた。

[98. 匿名]

一時期相続対策でアパート経営が推されてたみたいだけど、どうして相続対策になるの？

[99. 匿名]

ほんと、家や土地の相続ってほんとやっかいで
めんどくさいのよね
私も、親族からそろそろ私名義に変更するように
なんて、色々手続きし初めた途端に
親族が無くなってしまって、その後
その手続きを進めてたら、贈与税がかかったわ
これがまた莫大な贈与税
払ったけど私の貯金が無くなったわ

[100. 匿名]

>>34
近くに大学とかあれば地方でも困らないんだけどね。うちの実家もアパート経営してて駅から徒歩30分バス停まで5分だけど関東でそこそこ都会だから満室になってる。

[101. 匿名]

最低限リフォームするならどこがポイントだろう

現在は水回り古めで水栓も２ハンドル、間取りは3DK、和室あり

[102. 匿名]

>>86
駅近はどんなに高くても下がる事は無いからね、場所はケチっちゃダメだよね

[103. 匿名]

>>7
仲介手数料チャリ～ン。

[104. 匿名]

>>93
固定資産税がかかるしアパートは家賃滞納する人もいるしその人を追い出すのに裁判してもこちらが1年分の家賃を諦めてなおかつ引越代として30万包まないと追い出せなかったよ。
祖母が経営してたアパート。

[105. 匿名]

>>2
空き部屋が1つでも出るってかなり嫌なんだね
うちのアパート空き部屋が出る度に、何かしらのサービスが導入されるわ
最近BSとか専門チャンネルが観られるようになった

[106. 匿名]

>>5
東京であれば20分でも案外埋まるよ
そういう場所は高確率で大学とか病院とか広い施設があるし、持ち家びっしり並んでるからスーパー薬局とか、郊外にあるようなファミレスがあったりする

[107. 匿名]

>>101
水回りが先かなぁ
和室はまだ我慢できる
水回り綺麗だと部屋全体が明るく綺麗に感じるし、汚いと暗いしお化け出そうだし住みたくないって思ってしまう
あと洗濯機置き場が外だとどんなに良い物件でも候補から外してたな
調べるとデメリットが大きすぎる

[108. 匿名]

ローン完済してる場合、必要経費は固定資産税と、管理費、修繕のためのお金くらいですか?

[109. 匿名]

素人状態で相続しても勉強すれば経営できるものですかね

[110. 匿名]

>>82
一軒家は一度空くと次の借り手は条件そんなに悪くなくてもすぐ決まらないんだよね
ましてや田舎の空き家だと…あと売り手がつくかも怪しい
もう、父が生前は手放さないと仮定して
あなたが相続をどうすれば一番損がないか考えたほうがいいと思う

[111. 匿名]

>>9
ヤフーニュースにあったのだけど、生保にも引っかからないグレーゾーンのひと（金は持ってても保証人会社の審査通らないとか）を、3年契約で住まわすらしい。

[112. 匿名]

>>101
とりあえず洋室にして風呂トイレ別にしてペット可にする

ペット可にするだけで入居率上がるよ

[113. 匿名]

>>34
まず、物件も備品も修繕や交換が必要だということを念頭に置かないとだめ
10年以内にだいたい備品の交換、塗りなおし、なにかしら10万単位100万以上の修繕が来る

[114. 匿名]

>>16
これは古いタイプだけど、賃貸物件のYouTube観てると新築や築浅の物件で、コスト削減なのか流行りなのかは知らないけど、玄関がすりガラスになっているのが結構多い。
コメントにもすりガラスは嫌だとか、防犯的にも危険とか書いてあるから、どこに需要あるのか疑問。
基本おしゃれで綺麗な物件でも、人影見えたり在宅がバレる玄関は選ばないな。

[115. 匿名]

これ都内、関東圏だったらお父さんが修繕リフォーム怠っていただけで
改築か立て直しでどうにかなる気もするけどさらに借金掛かるし絶対得するかなんて分かんないしなあ

[116. 匿名]

>>104
そうそう商業ビルもそう、
コロナ禍の時に飲食店に貸してたテナント飛ばれた時はキツかったです、何で貸した側がこんな事しなきゃいけないんだって理不尽に感じました。だから貸す方も凄いリスクあるんですよね

[117. 匿名]

>>77
一階のみで建坪率が50/100は少ないね。
ワンルームも部屋数取らないと、ローンを返していけないから。2階建て可能だったらアパートをお勧めするけれど、この条件なら私なら売却かな。
見積とって、利回り計算してみてもいいかも。
自分で住むなら、都内平屋60坪って最高だけどね！
あとは、30坪を自分で30坪を売却というてもある。

[118. 匿名]

>>51
私は徒歩20分は街並み次第でありだな🤔
歩いてて楽しい道と、飽きる道ってない？笑
あと普段は徒歩＆自転車だったとしても、悪天候の時に利用しやすいバスがスグ近くで駅まで走ってるなら尚良し👍

[119. 匿名]

>>34
生活保護って、支給日にギャンブルに使うクズがいるから敬遠する人も多いみたい。

[120. 匿名]

古いアパートなら負動産、相続しないほうがいいと言う人もいるけど、少なくとも土地分の価値はあるんだよね？

売る場合、

支払う立ち退き料 、諸費用＞ 土地売却代

になってしまうこともあるってこと？

[121. 匿名]

>>104
アパートを貸す時に、間に債務会社を入れると家賃滞納はなくなる。債務会社が取りたててくれる。
家賃が払わていなくても、大家には債務会社が振り込んでくれる。
追い出すのは裁判したり、引っ越し代を渡したり大家が、大変だよね。

[122. 匿名]

>>104
今は契約時に保証会社入れたりするけど、前は個人の連帯だったりするもんね
リスク高いよなあ

[123. 匿名]

>>116
テナント店舗からコロナの時期に家賃交渉されたけどさ⋯
お客さん来なくて収入ないから家賃の減額を受け入れたとして、こちらが銀行に払ってるローンも同じなんすけど？ってなったし、何なら飲食店は補助金あるやん⋯って💀

[124. 匿名]

>>120
あと売れるまで払い続ける税金

[125. 匿名]

>>82
一軒家1つ貸した所で儲けなんてたいしてない。アパート１棟や2棟持っていても空き部屋でたらダメージ受ける

[126. 匿名]

労を惜しむな

[127. 匿名]

駅から20分のアパートに8年住んでたけど
出てくときにちょっとしぶられた

[128. 匿名]

>>9
生保は入りは固いからね

[129. 匿名]

>>123
友人の紹介で安く貸したのが良くなかったですね、
それからは適正価格で保険会社も通して厳選するようにしました。恩を仇で返す経験はもうされたくないです

[130. 匿名]

今後は若い人より、年配の人のほうが賃貸率高そう

[131. 匿名]

>>120
古いアパートが駄目というよりも駅から20分は都会だとちょっと厳しいかも
家賃安いから駅距離飲むわけで、なので下手に大屋さんも家賃上げられないだろうし
あと家賃安い分、住んでる人も癖強い

[132. 匿名]

>>119
逆だよ。
生保は福祉から大家に直接家賃振込にしたら延滞とか取りっぱぐれないからウェルカム案件なんだよ。
酔っぱらいで部屋を汚したり荒らすひとでなければ。

[133. 匿名]

ナマポ専用アパートにすれば、バックは役所なので家賃のとりっぱぐれはありませんよ
汚なくされても役所に文句言って請求すればいいんだし
孤独死されてても役所に文句言えばいい

[134. 匿名]

>>9
生保と年金暮らしぽい人たち入れてる
築古アパート、最近よく見る

[135. 匿名]

都会の場合は徒歩20分歩けばもう隣駅だったり別路線の駅にぶつかりそうなイメージ

[136. 匿名]

>>18
今回は金にならない不動産の話だけど立地良ければずっと利益生み出す不動産もあるから
持っていた方が得な場合もある

[137. 匿名]

>>1
玄関がベランダ側の窓ガラス！？

[138. 匿名]

>>119
お役所からの振込なので大丈夫です

[139. 匿名]

>>135
都心はそうだけど、住宅地はそれくらいのところあるよー
でもそういう場所でもバスが充実してるし、周辺の学生とかが住むから全然大丈夫

[140. 匿名]

>>82
ブランディングがしっかりしてれば賃貸の一軒家の需要はあると思う。しっかりリフォームして、今時流行りのマイクラ豆腐ハウスみたいな四角いおしゃれな平屋で駐車場スペースあり、手入れが必要になる余計な庭はなしで、ペット可とか。

逆に家は小さめにして一人で管理できる程度の広さの庭付きで、畑やりながらスローライフ出来ますよっていうのをアピールするとか。どのみち家本体はリフォームされてて最新設備なのが絶対かなぁ。

ちびまる子ちゃんの家みたいな昭和の中古物件だとアパートのほうがマシだしわざわざ借りる人はいなさそう。

[141. 匿名]

>>132
パチンカス舐めんなよ

[142. 匿名]

>>114
YouTubeで賃貸物件の内見動画見るの好きなんだけど、すりガラスのドアは新築でもコメント欄で「イヤだ」って言われてるよね。
ものすごい古い、このトピ画みたいなアパートでも内装新築同様だったりすごく手間かけてるアパートなんかは人気みたいだけど…

[143. 匿名]

実家のマンション16部屋は都会ではないし駅近でもない築35年オーバーだけど、安くて立地は悪くないから常に満室で空いても2,3ヶ月で埋まる。あと地元の中小企業名義で社員寮的な使われ方してる部屋がいくつかあるからそういう需要を狙うのもいいかも。
都心の駅近はそもそもが高くなりすぎだしコンパクトに収益目指すなら地方都市の車前提エリアで良い立地を探すのもいいと思う
小中学校の近くは有害施設建たないしファミリー層狙えるから良い

[144. 匿名]

>>1
賃貸不動産のオーナーになるのももちろんビジネスだよ
だから上手くやれば儲かるし、下手だと損する
当たり前
この人は郊外値下がり人気なしの古いアパートだからもういい時期は終わって出口戦略探さないといけない時期と分かってない
これは古くて郊外でババのような物件
自宅マンションをローンで購入してるのも頭悪い

[145. 匿名]

>>136
いい物件はなかなか売りに出ないのも当たり前
ボロ物件は市場にすぐ出てくるのも当たり前

[146. 匿名]

>>143
ど田舎以外の立地の広い普通のマンションは
相場よりちょい安ければ常にニーズがある

[147. 匿名]

楽待とか見てると
同じ地域に次々に物件が出てくる。
なんだろうと思ってストリートビュー見たら
その辺一帯がアパートだらけだった。
そんな地域が結構あって
悲惨なのは、大学が移転した直後の、その周りの物件。
売るに売れないのか、かなり安く売り出されてる。
外国人労働者の寮にするとか、そんな使い道しかなさそう。

[148. 匿名]

>>1
なんで相続する前に1回でも見に行かないんだ

[149. 匿名]

>>143
これは相続だし、知らん土地でアパート経営とかめっちゃリスキーに感じるけどなぁ
今土地価格が高騰してるから、もし戸建なら売っぱらうのも良いかもしれない
20分でも戸建とかなら需要あるから

[150. 匿名]

>>2
習い事の先生と生徒のおばさま達
賃貸物件をお持ちなので
雑談の話題はそれに関することばかり。

家賃滞納。
古いからペット可にしたらと
不動産屋に言われた。
入居者が出たあとにクリーニングや
色んな物を新しくしたら
全く儲けにならない。とか。

[151. 匿名]

私も築古アパート相続した身。
なのでネタだと思う。
だって先ず遺産分割協議書の時にアパートの状態がどうであるか知るはず。路線価の他に空き部屋の数でも相続税が変わるから。それに誰が相続するか決定までの家賃の分散だって計算するはず。税理士が説明義務を果たしてないのか？

田舎なら現金計算より税率はかなり低く済んだはずだから、経営のノウハウがないなら売った方が良いかも

[152. 匿名]

>>5
都会と駅近の定義って何だろう？
都会とは23区内ならどこ区でも？
駅近ってのは5分以内とか？

[153. 匿名]

>>12
高齢の独身が住んでるよね
こうなると思うと怖い

[154. 匿名]

>>22
110万ね

[155. 匿名]

不動産事業としてダメダメな事業を引き継いでしまったんだね。
不労所得と勘違いする人がいるけど、普通に事業だよ。
しかもローンは経費にならない、利益率数パーセント、何かあれば資産価値暴落のハイリスクな事業。

[156. 匿名]

>>12
刑事モノで聞き込みや張り込みする物件やね

[157. 匿名]

>>133
家賃差し押さえは役所がやってくれるのですか？
孤独死の清掃費用は、役所が出してくれないですよね。
ハイリスクな気がするのですが。

[158. 匿名]

>>150
儲けがないわけじゃないよね。だって家賃収入あったんだから。

[159. 匿名]

>>157
横です。
家賃は福祉から大家に直接家賃振込にすればいいし、自治体によるけど保護費が銀行振込ではなく受給者に手渡しの場合もある。
そうすれば受給者が取りにこなかったらケースワーカーも訪問はするんじゃないかな？
民生委員にも生保受給者リストは行くので。
友人のお父様が生保で亡くなって、火災費用は福祉から出たそうです。
清掃費用は限度額があるんじゃないかなあ？

[160. 匿名]

散々な言われようだね
何も遺されないよりはマシかなと思ってたけど、ない方がマシなくらいの不良物件になるの？

[161. 匿名]

>>159
生活保護法では、世帯主名義の口座に振り込みとなっていたので、分散振り込みは無理なのかなと。
受給者が一度受け取ってしまったら、自分で債務取り立てになり、面倒かなと。
清掃費用は一部しか出ませんよね。。。

[162. 匿名]

>>112
風呂トイレ分離、ずっと悩んでるけど、1番高いのよ！
鉄筋のマンションならやる勇気出たんだけど
うちは木造アパートだから
あと修繕費としての経費計上じゃなくて資産的支出になると思うから大家としては簡単に出来ないんですよね…

[163. 匿名]

>>161
私が生保だったときは全額振込だったのですが、受給費の組み立てって家賃（住宅扶助）＋生活扶助なので、生活扶助費は年齢で変わるのです。高校生がいちばん高い。
住宅扶助費は世帯人数で変わるけど固定です。
悪徳大家さんだと、住宅扶助費狙いに行きます。
友人のお父様は住んでる自治体が違ったので、そこは福祉ガチャありますね。

[164. 匿名]

>>93
私がそうで、でも数年ですぐ大規模修繕の時期がきて、やったよ、その年は非課税になったよ

都心じゃないけど都内だし、築古なのに空き部屋はない
6戸のうち半分生保
あとズバリ管理会社に恵まれた
紹介される修繕行者もぼったぐらないし、簡単な直しならホムセンの材料費だけでしてくれたり心がある
それまての管理会社とは戦いだったけどね

親の時は自主管理で変な生保とか掴んで散々な時もあったけど、私の代でかなり落ち着いてる

まー先はわからないけど、管理会社との信頼関係が左右したなぁ

[165. 匿名]

>>86
親が40年前に買った分譲マンション、中古でも当時の価格より高く売りに出てる。
大規模マンションだから月々の管理費も安い。

[166. 匿名]

>>71
そうそう

修繕費も現金で千万単位で遺してくれた訳じゃないなら本当に大変だよ
借り主の権利がやたら強いしね

[167. 匿名]

>>74
売却益からじゃないの？
取り壊し費用が無理ならその分たたかれるけどそのまま売りに出してみる

立退料はどうだろう？店子さん付きでも出してみる

もしそれすら無理なら店子さんの引っ越し先がすぐ決まるとは思えないからそれまでの半年（と決めて）家賃を無償にするとか？→これは可能だか分かんないけど

[168. 匿名]

>>81
その割に日本は家賃をあまり上げれない現実
利回り悪いんだよね

[169. 匿名]

私が大家経験も生保経験もあるレアパターンです。
（義父が地方に持っていたアパート管理＆DV離婚にて生保）
地方のアパートだったので、三世帯しかいないけど目が届かず、借り主が勝手にリフォームしてて困りました。
自身が離婚して生保でワンルームマンション住みになりましたが、管理会社と大家が違うので、管理が杜撰で大家に修繕頼むと大家の友達が修繕に来ちゃう（逆に壊れていく…）。
オートロック玄関が壊れたときは全戸30部屋交換で費用600万だったと聞きました。
修理までに隣んちに借金取りがきたり夜中騒ぐひとがいたりで、福祉に診断書提出して現在のマンションに引越しました。
生保だと簡単に引っ越せないのです。
17年住んで退去費用差額2万くらい戻ってきました。
引越し費用は生保から出ます。
現在は生保抜けて管理会社がしっかりしてるので、今年エアコン壊れましたが交換もきちんとしてくれました。

長文申し訳ないですが、本当に色んな人間関係が絡みます。
現在は自分が孤独死の心配しますが、借りる側として昔よりハードルは下がりました。
前の家は引き止められましたが、環境として限界でした。
主さんもいい管理会社と借り主に恵まれることを祈ります。

[170. 匿名]

>>2
一部屋5万だとして2部屋だと10万、生活苦しくはならないだろうけど痛いよね。

[171. 匿名]

>>83
ローンなし、立地が悪くないなら受け継いでも良さそうだよね
私はそうしたから贅沢しなきゃバイト程度で暮らしてる。
現金や株にされると相続税率は一気に上がるから、物で受け継いで、自分で売却するとか
売却益があまりに高いと税金もかかるけど

[172. 匿名]

>>162
トイレはともかく風呂を半畳くらいのスペースのシャワー室にするだけなら多少安くできるよ

あとは元々の間取りとか建物によるけど

[173. 匿名]

>>172
それも調べましたが、少し安くなる程度でしたね。
あと今は調べた時よりずっと値上がりしてると思う。

バブル後期に建てただけあって、ワンルームだけどギリギリ分離出来るスペースはあるんだけど

今のところはそれでもいいって人でうまってるんですがやはり男性ばかりです、そこ気にしない人達

[174. 匿名]

>>5
90年代頃から不動産投資が趣味の義叔父がいるけど、持ってる都内のマンションは全て駅から徒歩5分以内。1ヶ月以上空き部屋になったことは一度も無いと言ってた。

[175. 匿名]

>>11
熊本地震の時、築年数30年の鉄筋アパートに住んでましたが
二度の大地震でボロボロになって取り壊しになり退去でした。

[176. 匿名]

自分が住む予定もない収益が見込めない不動産や古いアパートは売っちゃった方が良いと思うけど、相続して所有権が移ってすぐの5年以内に売ると、短期譲渡所得で売った利益から税率39%も翌年の支払わなくちゃいけないから注意したほうがいいよ
しばらくはその不動産を維持する金銭的な余裕があるならば、6年目以降まで我慢してから売って長期譲渡所得の税率20%の方が安く済んで良いと思う。
売るタイミングで翌年に支払う税金が2倍近く違う。意外と知らない人が多い。

[177. 匿名]

うちの旦那もいつかアパート一棟相続するらしいけど、詳しいことは知らない上にこういう事があるからかなり不安。
状況によって天と地の差があるよね。

[178. 匿名]

日本テレホン、ビューティーガレージ、ラクスルあたりの株で月にしたら300万ぐらいお金増やせてる。
特に私の場合儲かる株レシピの秘密の銘柄、危険銘柄が大好き。