不動産投資始めた人〜part2

[1. 匿名]

前回のトピが参考になったので、part2を立ててみました。主は30代後半、区分マンション1戸から始めて、今は2戸目も検討中です。不動産投資って本当に情報が命ですね…。物件選び、管理、ローン、税金、入居者対応など、学ぶことが多すぎて日々勉強です。

最近は現物だけじゃなくて、REITにも興味が出てきました。少額から始められて分散もできるし、株と合わせてポートフォリオを組んでる方もいそうですよね。

このトピでは、区分・戸建・一棟アパート、サブリース、管理会社との付き合い方、確定申告のことなど、現物不動産の話ももちろん歓迎ですし、REITやクラウドファンディング、不動産系ETFなども含めていろいろ語り合えたら嬉しいです。

初心者さんの「気になってるけど踏み出せない」って相談もOKですし、すでにやってる方のリアルな体験談も大歓迎です！

[2. 匿名]

怖いよ

[3. 匿名]

凄いな、自分の住むマンションだけで精一杯だよ

[4. 匿名]

不動産投資始めた人〜

不動産投資始めた人〜築30年の区分マンションを購入して、不動産投資を始めました。利回りは8パーセント。資産になればいいなぁ。 始めたばかりの方も、ベテランの方も語りませんか？

[5. 匿名]

最近マッチングアプリとか合コンでそういう詐欺多いよね

[6. 匿名]

始めるのに莫大な資金が必要そうだな…

[7. 匿名]

>>1
こういうのが出始めたら相場が高値の証拠

[8. 匿名]

一瞬で数百万の負債とか普通にあるから怖い

[9. 匿名]

ワンルームマンション投資は要要要要要注意だよ！！　
業者の提示したキャッシュフローなんて当てにならん

[10. 匿名]

私の知り合い
これで外れて
払いきれない借金よ
気をつけてね

裁判おこしているけど
勝ち目ないよ

[11. 匿名]

現物不動産は管理大変そう
REITならほっとくだけで4％分配金

[12. 匿名]

>>7
もう旬は過ぎてるよ
親から継いだものじゃないとなかなか厳しいと思う

[13. 匿名]

[14. 匿名]

外国人が買えるから値段が上がってる皮肉よね
中国人に買わせるなといいつつ買ってもらわなきゃ困るという

[15. 匿名]

>>11
REITは法人税を払ってないので、高利回りなんだね
まったく効率的でムダがない

[16. 匿名]

安全にやるなら、特に１戸目は現金で買う感じですかね？

[17. 匿名]

お金の大学って本出してる投資教養系のYouTuberの人が、不動産投資はかなり自分で動いたり、まめな人が向いてるって言ってた

[18. 匿名]

ワンルーム投資で金持ちになった人はいないらしい

[19. 匿名]

>>6
そうだね
初心者が手を出せる範囲(金額)で儲かるものはもうしゃぶり尽くされてる感があるんだよね

相続で優良物件継いでたり、初心者じゃ出せないような額を出さないと大きな利益に繋がりにくいのが現状かな

[20. 匿名]

>>6
結局需要のある不動産って立地がいいところだからね

[21. 匿名]

>>2
ねー、怖すぎだよー

[22. 匿名]

REIT３００万くらい投資して利回り5〜６%前後ニーサで運用してる。ほとんど含み損だけど数年で元が取れるから放置。ただ利上げだけが怖い。

[23. 匿名]

毎月毎月お金を産んでくれる金の鳥を持ってる人が他人に譲るわけがない
っていう当たり前のことが理解できれば大丈夫

[24. 匿名]

ワンルームでも２３区で駅チカなら借り手の需要はある
でも劣悪な物件多いからトラブルが怖い

[25. 匿名]

投資するにも資金が必要だよね？
そのお金はローンだと思うけど、購入する不動産を担保に借りる感じかな？

[26. 匿名]

>>23
借金とか相続で手放す人もいるからそうとも言い切れない

[27. 匿名]

投資用マンションなのに住宅ローンで借りて自己破産した人たちがたくさんいるんだってね

[28. 匿名]

>>27
借金して賃料で返そうなんて発想はもう古い

[29. 匿名]

>>1
きちんと毎月のキャッシュフローはプラスですか?
ワンルームマンションはよほどのお金持ち以外辞めてた方が

[30. 匿名]

>>26
借金とか相続で手放す人を直接自分で見つけられたらそうだね
でも不動産業者を通した時点で言いきれる

[31. 匿名]

>>1
中国人並みに迷惑
投資でつり上げるのがいるから不動産高騰すんだから

[32. 匿名]

>>22
年間15万〜18万円の不労所得だね

[33. 匿名]

住んでないマンションあるし貸そうかと思うんだけど、でもな〜と思ってるんでここ見て勉強する

[34. 匿名]

NISAでJ-REITの６銘柄に投資しているよ。去年はすべて含み損だったけど今は半分がプラ転しているし毎月分配金収入がある。

[35. 匿名]

>>28
横
コメ主が書いてるのはそういう話じゃなくて、住宅ローンは自分住む住宅用のローンで事業ローンより優遇金利になってる
住宅ローンで投資用住宅を買ったら契約違反で貸し付けてる側から即全額返済を言われてそれで破産する人が多い
悪質なワンルームマンション投資を勧誘してくる会社が住宅ローンで買う様に誘導するケースが結構多くあるんだよ。しかも悪質業者ゆえに売り付けてる不動産も割高で、即売却出来ても全額返済できる額にはならない

[36. 匿名]

>>1
うちは15年前、たまたま購入した小さな土地を病院が駐車場の一部として買った値段よりも多く払うから買いたいって言ってきて、その差額から中古物件を購入して、
現在アパート一棟と戸建て数軒になりました。
5年前に買った土地や家が現在値上がりしているので
早めに始めて良かったです。

[37. 匿名]

ネットで出てる物件で回収できる年数を考えたら20年はかかるので躊躇してます

[38. 匿名]

>>9
マンション一室オーナーは危険よね。よく若いサラリーマンがファイヤしたいが為に投資してるの聞くけど、、ある程度まとまった額ないなら大人しくニーサに突っ込んでおいて、1000万くらい用意できたら郊外のアパート一棟から始めるのが安全

[39. 匿名]

>>16
いくらのを買いたいかによるけど、マンションの一室とかの話なのかな？
まとまった額を貯めるまでの時間が勿体無さすぎるよ〜
銀行から融資引けるだけ引いて、自分の手元からは1円も出さない事が1番安心だよ

[40. 匿名]

本当に今から不動産投資したいとおもってマンション投資とか考えてるようじゃあ向いてないから無理だよ

[41. 匿名]

>>17
そうそう
何でもかんでも業者任せにするとお金がかかりまくるから、出来る範囲で自分でやらないとね

個人的には建築基準法に抵触しない範囲でガラボロ物件を綺麗にDIYができる人はすごいと思ってる(DIY頑張りました感あるやつではなくて)。

接道要件満たしてなくて再建築不可の戸建て住宅を人より器用な素人レベルの駆け出し投資家がリフォームに失敗してる例とか見て怖いなって思った

[42. 匿名]

親が不動産経営してるけど、自分は滝島さんのYouTubeみて絶対手を出さないと決めている

[43. 匿名]

>>33
将来住もうと思って自宅とは別に駅前の中古マンション買いました。管理費・修繕積立金が稼げればと賃貸に出したけど、すぐにいろんなところが壊れたって修繕の要請がくる。最近は設備や職人さんの価格も高騰してるから、そこそこいい家賃取らないと何のために貸してるのかわからなくなる。

[44. 匿名]

実家でアパート経営してるけど
清掃と除草のパートしてる
除草は業者は高い

[45. 匿名]

住宅を持ってるが投資目的ではなく
住むためのものだから

[46. 匿名]

相続とかじゃなくて、いちから始めてうまくいってる方はいるのかな？
ワンルームマンションじゃなくて新築アパート1棟経営で自己資金500万、30年ローンで、キャッシュフロー年間100万、、とか良さそうだけど、

[47. 匿名]

昨日の中古物件トピでフラット35で投資用不動産のローン組んでいい気になってる人いて白目剥いた

[48. 匿名]

管理会社に不満ありますか？

結局こちらが先手先手で言っとかないと、
オーナーに不利益になったりやらなかったり

[49. 匿名]

>>35
ごちゃごちゃいってるけど悪徳業者がどうこう以前に本人が借金を家賃で返済しようとしてるのは変わらんじゃん
投資をよく知らないのに手をだす本人の問題であって、だまされたからと勧誘業者のせいには出来ない

[50. 匿名]

場所によっては駐車場経営がいいのかな

知り合いは将来家を建てる用の土地を寝かせとくのはもったいないと駐車場はじめてた

[51. 匿名]

>>1
山手線駅徒歩1-2分の1ルームを所有しています
築40年超の築古ですが法人が借りてくれています。築古ですが立地が良いので事務所利用で借り手があるし法人は長く借り続けてくれるのでありがたいです。
懸念事項としては入居を希望する法人が怪しい団体でないかどうかの判断が悩ましい点です。
立地が良い=反社や宗教団体も集まりやすいと考えているので。

[52. 匿名]

>>45
それが本来の姿だと思うけどなあ
住むためのマンションが資産運用とか
たとえば金やロレックスを転売したり
チケット高額で売りさばく転売ヤーみたいな投機に
変わっちゃったら本末転倒

[53. 匿名]

>>2
うちはこれでだいぶ失った・・・

[54. 匿名]

私自身の話じゃないんだけど
勤務先(不動産仲介メイン)の社長が変わって自社でも購入するようになった
でも購入した部屋のリノベーション工事が2つとも4月に食い込んで両方まだ空室のまま
ファミリー向けは入社入学転勤の時期逃すと全然借り手がつかないけどどうするんだろ

[55. 匿名]

REITの投信を持ってたけど売った
ETFを旧ニーサで買ったのはまだ持ってるけど5年すぎたら売るつもり
両方アメリカの不動産
結局不動産の株式が一番いい

[56. 匿名]

じいさんが昭和に一億借りて建てたマンション建て替えるわ
その頃と比べると建築費の値上がりえぐい

[57. 匿名]

>>1
1個戸目はそれなりの物件買わせていいかもと思わせて
2戸目でババ引かせようとしてくる不動産屋がいるみたいだから気をつけて
過信せず慎重にね…

[58. 匿名]

>>13
これぐらいのアパート住みたい

[59. 匿名]

>>43
知人の親が、家の改築時に住宅メーカーの口車に乗って、自己資金+ローンで自宅兼賃貸ビルを新築して、6軒だったかのワンルームを貸してるそうだけど、借主が変わるたびのプチリフォームや定期メンテナンスだなんだで結構な金額が飛んで、今のところ全く利益が出てなくて、むしろ赤字。これからどんどん古くなるし、相続時には二束三文で管理会社である住宅メーカーに売るしか無くなるかも、、、って。
自宅分だけの改築なら、親が用意してた自己資金で充分賄えたので後悔しかないと言ってた。

[60. 匿名]

>>25
土地を担保にアパート建てました
相続税対策も兼ねています
ただリスクはあると思う

[61. 匿名]

>>6
今ドバイに家族で移り住んでる仮想通貨女子は古いアパート５００万位から始めたって言ってたから色んなパターンありそう

[62. 匿名]

>>49
更に横
家賃で借金返してくのが不動産投資だよね

[63. 匿名]

>>33
住んでないなら私なら貸すなぁ
住まないと配管古くなるの早いし次住むとなったらリフォームかけちゃう

[64. 匿名]

>>62
キャッシュで買って家賃で食っていくのが投資

[65. 匿名]

>>64
お金あったら土地転がしやりたい

[66. 匿名]

>>62
キャッシュで買って家賃で食っていくのが投資

家賃で借金返済は株の信用取引とかわらん

[67. 匿名]

>>49
コメ主の意図を汲んで無いからツッコミ入れたんだよ

[68. 匿名]

>>49
頓珍漢なこと書いてるからだよ

[69. 匿名]

>>6
義母が賃貸マンションのオーナーやってるけど、最低でも元手が5000万はないと話にならないって言ってた
これがあったから銀行から融資もしてもらえたし、数年後には家賃収入で返済してやっと黒字を見据えられるみたい
今は値上げ値上げばかりだからチャンスと思って物件を手放して現金化したいオーナーは多いんだって
築年数が経てば経つほど建物の価値はどんどん下がってくし、築浅ってだけで家賃が高めでも若い子が単身で入居して保証人に現役で働いてる親の名前を書いてもらえるから家賃未納でトラブルも少ないってさ

[70. 匿名]

>>1
主さんはすごいな。
最近の市況を見る限り、富裕層か地主じゃないと厳しそう。
不動産価格や改修費用と何から何まで高騰しているものね。

[71. 匿名]

>>50
立地もだけど土地の形や接道している部分の幅がそれなりに無いと厳しいんだよね
間口が狭いところにぎゅうぎゅうとかだと、利用者が運転をしくじって隣地の建物や構造物を壊したりするし、他の利用者の車に当てたりして面倒なことになるからね

[72. 匿名]

>>1
場所が命
駅近しか無理

[73. 匿名]

>>56
住民の立ち退き上手くいったの？
関西じゃなかったら契約更新があるから難しく無いのかな？

[74. 匿名]

>>61
いろんなパターンあるある
ガラボロ戸建てを100-200万くらいで仕入れて極力自分で修理して貸し出すところから始める人、事故物件みたいなとこ中心に買ってフルリノベーション掛けて貸し出す人、ほどほどの物件から始める人とか書いてたらキリないけどね

[75. 匿名]

>>53
え、何をどう失った？
入居者入れば一応お金は入ってくるじゃん

[76. 匿名]

親がやってるけど、いろいろと大変そうではある。清掃とか修理とか自分でできるのはやってて、宅建もとってた。
自殺者が出るときついよねー。

[77. 匿名]

実家の親が借金してマンション経営したけど、
素人だったから相手の会社の言う通りやっていったら、結局黒字にならずにずっと借金もち。このままだと大規模修繕費もさらに借金しなくてはならなくなるから売却しました、、、
借金返済して少しプラスになったけど、ご先祖様からの土地は手放してしまいました、、、

親はサブリースの仕組みや、大規模修繕な費用など表面的な事しか理解してなかったと思う。

[78. 匿名]

場違いかもしれないけど、
夫がマンション管理士してて、
マンションの管理状況、管理費保有状況、住民の民度なども分かる。（不動産トラブルも弁護士と組んで解決するから、ある程度知識もある。）
本人は不動産投資に興味ないけど、勿体無いなって思う。
例えば、管理してるマンションなら、競売物件でも内情分かるから良い物件を買えばいいのにって思う。
私自身は、株や投資信託で何千万か築いてるから、余計に。

[79. 匿名]

>>1
投資歴15年の専業主婦です。REITだけやってるよ。毎月国内旅行行くんだけどそれはもう、現地の下見みたいになってる。

[80. 匿名]

>>12
新規参入はほとんど無理だよ

[81. 匿名]

>>9
ワンルームは見送った。なぜなら孤独死事故物件になるリスクたけえから。専業より

[82. 匿名]

>>59
ぼられてるね、それ。私なら即日手放すが

[83. 匿名]

>>6
実物資産から今は仮想トレードの時代だよ。実物やるなら車時計スニーカーポケカの転売やな。専業より

[84. 匿名]

>>78
親戚も不動産持ちでいろいろやってるけど、競売は手を出さないほうがいいって聞いてる。何がついてくるかわからん。ナニワ金融道とか読んでたら競売こわすぎる。

[85. 匿名]

不動産業者です。
現金一括購入が条件ですが、私なら土地を購入して駐車場経営をします。

修繕費用がかからないし、アスファルトにすれば雑草に悩まされることもないから管理もラクラク。

実入は少ないけど、自然災害リスクを考えると小心者の私はこれ一択。

[86. 匿名]

投資の中で本物のバカが手を出すのが不動産投資
主は設備の重要性を全く理解できてない
かなりの資産家が遊び程度にやるのが不動産
素人がガチで投資で不動産なんか自殺行為

[87. 匿名]

>>85
駐車場経営の一番いいところは、借地借家法の対象外だから
立ち退きが簡単にできるところですよね。
ただ、アスファルト敷くと固定資産税が上がるケースもあるから要注意ですね。
とはいえ立地が良い空き地ってなかなかないので、物件を探すのが一苦労。

[88. 匿名]

>>78
管理してるマンションの内情なんてわからないですよ。
一棟管理の状況はわかるけど、部屋の中は開けてみないと。
リフォームにお金かかる程度ならいいけど
残置物が大量に残されていたりすると悲惨ですよ。
海外だと残置物も含めて買い取りできるみたいですけど。

[89. 匿名]

>>51
宗教団体でなくてもエステやフィットネスクラブは破産しやすいし、残置の動産からいくらも取れないから注意よ。
最初の契約段階で、破産のときの損害額を多めに確定させられるようにしておくしかない。それでも原状回復にかかる費用を満額取るのは難しいよ。

[90. 匿名]

>>78
その仕事してるから見えるよくない部分があるんでしょうよ

[91. 匿名]

不動産管理の仕事してるし、個人で株取引とか運用もしてるけど、世の中わりと他責思考だったり他力本願だったりする人が多いのよね。
あと話してる内容と口調が一致してない人は多い。いい意味でも、逆の意味でも。大きいお金を動かすのに軽いノリでやってたり、エグい内容を笑顔で話したり。たまにバグりそうになる。
ということで今日も元気にお仕事行ってきます！

[92. 匿名]

>>40
土地持ってて一棟もの始めるとかじゃない限り、だいたいはババ抜きのババを引かされるだけだからね…

[93. 匿名]

>>47
それ私です(´>∀<｀)ゝ

[94. 匿名]

>>93
！
お気をつけて…

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[95. 匿名]

>>1
高齢者はマンション売って戸建に移ってるよ中古を平屋リフォーム再販ぐらいしか望み薄

[96. 匿名]

>>77
そうなんだよね。
金の匂いを仄めかされそそのかされるままに金融機関に金利払って最後は土地を取られてしまう。大半がそうだよ。
これから解体費も高くて更地にできず二束三文で外人が買い治安がーとか。

[97. 匿名]

>>82
まだ親が存命だし、相続予定の兄弟も複数いるから意見が分かれて面倒らしいよ

[98. 匿名]

>>78
株や投資信託と違って変な物件掴んだら簡単に売れないけどね

っていうか内情分かってない聞きかじりの配偶者がなんで専門職より上から物を言えると思ってるんだろ

[99. 匿名]

>>78
株や投資信託で築いたなら余裕あるだろうから、旦那に聞いて自分で買えば解決じゃない？
なんでそこだけ旦那の金を当てにしてるんだw

[100. 匿名]

>>99
稼げてるんだったら旦那に同じような銘柄買わせとけばいいよね
資金もスキルも決断力も何故か旦那を頼ってて不思議だなぁ(棒読み