＜マンション・サバイバル＞急増する築40年以上の物件、あなたのマンションは大丈夫？迫る地震防災対策に長寿命化

[1. 匿名]

＜マンション・サバイバル＞急増する築40年以上の物件、あなたのマンションは大丈夫？迫る地震防災対策に長寿命化 　Wedge ONLINE(ウェッジ・オンライン)

　大地震などが起きた時は、避難所スペースが限られるため、大都市ではマンションの中にとどまった方が安全とされている。東京都港区芝浦にあるタワーマンションの「芝浦アイランドケープタワー」（1096戸、48階建て、2006年完成）は、一つのフロアに25世帯前後が居住しており、食料や水は自助が基本だが、3日分の備蓄を各階に設けている。エレベーターは17基あるが、大地震発生時には1基だけ緊急用に非常電源で稼働させる。各階ごとの安否確認を行う防災訓練は、トランシーバーを使った安否確認が主で、参加者増を狙って子どもや大人向けのイベント、マルシェなども開催しているが…

■自主防災に動き始めたマンション

　「マンション防災」は、「とどまるマンション」の普及促進や、町会や自治会活動を通じたコミュニティー活動の促進、エレベーターの早期復旧に向けた応援体制の構築など、東京の特性を踏まえた政策を進めるとしている。しかし、急増しているタワーマンションでは、高層マンションに起きるとされる長周期地震動などへの一層の備えが求められる。

■進む高経年化と不足する修繕積立金

　国土交通省によると、築年数が40年以上経過したマンションの増加が、図表にあるように今後は加速するため、いかに長持ちさせるかが問われている。

　十数年ごとに行われるマンションの大規模修繕工事に必要な修繕積立金が不足に陥るケースが最近、急増している。建築資材の高騰と工事作業人件費の上昇により、これまでの計算で積み立ててきた金額では間に合わなくなってきているためだ。

　ここで問題化しているのが、修繕する業者が提案した工事費用が水増しされて過大に請求をされるケースが多いことだ。マンションの管理組合は数社から見積もりを取るなどしてはいるが、素人集団のため過大な請求内容を見抜くことは難しく、業者の言いなりの工事を契約してしまいがちだ。最終的には必要のない工事まで盛り込まれて、想定以上の工事費を請求され、積立金では賄えないという事態になるケースがあるという。

出典：wedge.ismcdn.jp

■「第三者管理方式」で増えるトラブル

　住民が高齢化して管理組合の理事長など役員のなり手がいなくなり、理事会に代わってマンション管理会社が維持管理を担う「第三者管理方式」という仕組みがこの2、3年の間に急速に広がっている。

　しかしこの方式には、請け負った管理会社が居住者の承認を得ずに修理業者と過大な費用の契約をしてしまうなど大きな問題点がある。国交省には今年1月までの1カ月間に、この問題で600件ものパブリックコメントが寄せられている。その大半が管理会社の”暴走”に歯止めをかける厳しい規制を求める声で、現在、同省で専門家がガイドラインづくりをしている。

[2. 匿名]

引っ越す金ねンだわ

[3. 匿名]

田舎なんてほとんど40年くらい経ってるマンションしかない

[4. 匿名]

おーんコンクリートジャングゥール🎵

[5. 匿名]

どんなに免震耐震にしても地面がひび割れたり液状化したら終わりよね…

[6. 匿名]

>>3
そもそも田舎にマンションあるの？

[7. 匿名]

ちなみに公団住宅は100年以上保つように設計されてる。
柱の太さが民間のマンションの倍くらい太い。
埋め込んである鉄筋の数も多い。

[8. 匿名]

立ち退き費用をだしてくれ

[9. 匿名]

築38年の1Kに住んでる
23区内だけど5万円台前半の格安物件
RC造だから静か

[10. 匿名]

都内だけど
実家の近所に築50年以上のマンションあるわ
ビンテージマンションと名乗って
リフォームして売り出ししてるけど
能登の地震で倒れたビルみたいに
大地震来たらヤバそう

[11. 匿名]

うち築50年のマンション(エレベーターなし)もちろん旧耐震だよ
修繕積立金は1万円以下
地盤固めの地域で管理はしっかりしてる

[12. 匿名]

これから修繕費破綻増えそう
日本におけるマンションの歴史って浅いからこうなるのは予測出来なかったのだろう

[13. 匿名]

都内のマンション、築35年なのにこの価格？！？
って言うのすごい多い。

[14. 匿名]

>>6
駅前にはある

[15. 匿名]

少し前にNHKでこんな内容のドキュメンタリー見た気がする。
みんな高齢で、マンションにヒビが入っててもどうでもいい、って感じだった。管理組合の会長さん？が大変そうだった。

[16. 匿名]

>>7
でもね、コンクリートの劣化具合で変わってくるのよ
リノベ関連の仕事してたけど、設計が良くてもコンクリートの質ってかなり個々の建物によって違うのよ
建ってる場所の影響受けたりとかもね
だから100年って言い切れないのが実状

[17. 匿名]

>>12
普通に予想してる人沢山いたのでは。
人口問題も昔からだし。
問題、問題というだけで何も解決しなかったね。

[18. 匿名]

そうは言ってもお金もないし。
本当に安いマンションorん千万もする中古か新築の高級マンションしかないんだよ。この手の話題、今の子は早くに知れて良かったね。私は知らないまま住んで取り壊しの際にマンション寿命知ったよ。

[19. 匿名]

>>16
地震大国だし尚更だよね。
細かい地震でも負荷かかってる。

[20. 匿名]

築50年とかの賃貸考えてたけどやっぱやめた方がいいかな？

[21. 匿名]

実家のマンションが築30年が近付いてきたけど、ゼネコンとか不動産管理関係の会社に勤めている方々が積極的に役員を勤めてくれて、大規模修繕含めた諸々をすごく上手にマネジしてくれている。
お陰でたまに実家に帰っても、同じくらいの年代のマンションに比べて明らかにキレイだなと感じるよ。

[22. 匿名]

>>5
大阪北部地震の時、地盤堅い地域だけど地割れした。

[23. 匿名]

コンクリートや鉄筋などの躯体はしっかりしていたとしても、設備がどうしても耐用年数20年とかなんだよね。30年とかで想定してあっても、多くの世帯で劣化の仕方は色々だし。
新しい設備に対応もしなきゃいけないし、水増しもあるのかもだけど実際単価も上がってると思う。
そう考えたら、マンションて「じゃあ私だけ古い設備で我慢する」ってのがとても難しいし（機器なんかも配管とかつながってるから）そういう選択できないのも大変だと思う。

[24. 匿名]

今、それぐらいの築年数のをリノベーションして売ったり貸したりしてるよね。
見た目の外観はボロボロで、中の杭とかだってどれくらい朽ちてるか分からないし、耐震設備だってないでしょう

[25. 匿名]

>>7
100年経った公団住宅は存在しないからなんとでも言えるよ
因みに日本最古の団地は千葉の八千代台団地で築約68年

[26. 匿名]

>>20
コメ主さんがかなりのお年で、そこを最後の住処にするならいいのでは
もちろん相続する人もいない前提

[27. 匿名]

>>7
公団に住んでるけど柱ってあるのかな？
壁で構成されてる感じがする

[28. 匿名]

>>6
田舎のレベルが分からないけど、県庁所在地とその次の都市とその次の都市ぐらいまではある。
人口でいったら15万超ぐらいならあると思う。
そのレベルの都市なら医者とか買うんだよね。

[29. 匿名]

>>6
あるよ～！
新しいマンションもちょこちょこ出来るけど、築年数25年～35年くらいのが結構多いよ。
40年以上のとことかだとリノベ済で500万くらいで購入出来る。
賃貸の家賃払うよりも安いから購入しようかと思うけど、後どのくらい住めるのかわからなくて迷ってる。
出来れば30年くらい住めたらいいけど、10年住んでも充分元が取れる計算だからその分貯金しといて老後は中古戸建に引っ越そうかなと。

[30. 匿名]

>>24
古いの買って自分で頼んで耐震補強した方がいいね。
リノベ物件売り出してたけど、中抜きピンハネ代で補強位は出来そうだよ。

[31. 匿名]

50年もつ、100年もつ、って当時の技術でこまめにメンテしている場合なんだよね
しかも言った人はその時はもう現場にいないって言う

[32. 匿名]

>>13
あるある。
この前暇だからSUUMOで見てみたら築40年超えでも結構な値段ついてるね。
それでも新築よりはだいぶ安いけど。
リフォーム済みで中は綺麗でも旧耐震基準のものもあるし配管とか大丈夫なのかなと。
古いマンションに住んでる友人は水道から濁った水が出てくると言ってた。多分錆だよね。。

[33. 匿名]

>>20
賃貸ならいいんでない？
安く住めるしいざとなったら引っ越せるから。
ただ騒音面はどうかはわからないけど。
買うのはちょっとね。

[34. 匿名]

またマンション住みを不安にさせる記事

[35. 匿名]

>>5
激しい揺れや液状化で杭が歪んだり折れたりしたら終わりだよね。

[36. 匿名]

40年どころか、20年でもうゴースト化してるよ地方のマンション
修繕費集まらないから補修も滞っているし、花壇も荒れ放題･･･

[37. 匿名]

>>8
うちアパートでまさに耐震を理由に立ち退きを言われたけど、引越し費用なんて出してもらえなかったよ
最初契約してる時にどう書いてあるかだね
立ち退き拒否してる人も他の住人でいたけど、嫌がらせが荷物ぜーんぶ置いたまんま夜逃げしたらしい

[38. 匿名]

マンションの最後っていうのでググってみたらいい

[39. 匿名]

>>16
へぇー！勉強になる！！
この年代のコンクリは比較的質が良い…とかありますか？

[40. 匿名]

こういうのがこわくて、中古はやめた。
リノベしてあって、見た目がいくら綺麗でも
やっぱりこわいなと思う。

[41. 匿名]

中古マンションって時にすごい破格の物件があるんだけど手を出さない方がいいかな

[42. 匿名]

>>36
それはマンションというより政治の失敗の結果。

[43. 匿名]

>>25
同潤会アパートはもっと古かったと思ったら、全部現存しないのね。

[44. 匿名]

支持層に杭打ちしてる杭は劣化しないように何かで巻いてある？コーティングしてある？とか聞いたけど、地中を掘り起こして状態確認やメンテが出来るわけでもないし、不安だな…とは思う。

[45. 匿名]

>>15
確かに自分がもう70代だったら今夜心臓が止まって死ぬかもしれないのに、いつ来るか判らない地震の為に大金出したり引っ越したりで悩むの嫌かもしれない
どうでもよくなっちゃうかもね

[46. 匿名]

ゼネコンがタワマンブームが過ぎたあと仕事欲しいから騒ぎすぎな気がする
築40年ぐらいなら今は亡き表参道の同潤会アパートと比べればまだまだ平気でしょ

[47. 匿名]

>>6
ある。うちの地元は子供の頃マンション住みが多かった。
その頃のマンションてことは築40年は越えてるわ

[48. 匿名]

>>5
浦安のマンション群しらんの？
液状化して地面ひび割れ、隆起もあったけどマンション自体はいまも立派に立ってるよ
そのために杭を深く打ってるのよ

[49. 匿名]

>>7
柱の太さが倍はおおげさ

[50. 匿名]

>>39
施主の予算とかにもよるから一概には言えないけど、建築基準法の改正のあった1981年以前の旧耐震物件のほうが良質なコンクリート使われてることが多い印象。スケルトンに剥がしてもコンクリートがボロボロ崩れていなくてしっかり角が残ってる物件がけっこうありました。まだまだ景気が良かったからかもしれないね。
新耐震(1981年以降)の物件でもバブル崩壊後あたりから粗悪な材を使ってるものが増えてきた印象。もっと最新のはあまりリノベの対象になってないことも多いからなんとも言えないです。ちなみに2000年の再度の改正は木造建築に対しての法改正なのでマンションには関係ないです。

[51. 匿名]

>>29
でも、その前に確実に震災に
合いそう。
日本の何処にいても、避けられないよ。

[52. 匿名]

>>46
物価上昇と人手不足で以前に計画した修繕計画どおりの予算では
足りなくなっているマンションが多いのは確かだよ

[53. 匿名]

>>5
杭がすっぽ抜けて倒壊するリスクは現在の耐震基準関係なく起きうるってこと、はじめて知ったよ。

これからは基礎に対しても耐震基準が出来ていくのかな。

[54. 匿名]

住めば都

[55. 匿名]

>>1
去年新築マンション買って、入居してまだ半年未満。
最新のマンションだから40～50年は住めるかなと思ってる。
40年住んだらもう90歳だし、ボロくなろうがなんだろうが、寝れさえすれば別にいいかなと。
あと、南海トラフきたら大打撃受ける地域だけど、それはそれでもう諦めてるし。

[56. 匿名]

>>3
そういうところ木造でよくジジイババアが焼死してるイメージ
あんなオンボロならそりゃ燃えるわ🔥

[57. 匿名]

>>29
リノベ済みで500万は安い！場所によるけど

[58. 匿名]

>>3
うちはド田舎で築40年のマンション。埋め立て地に建ってるから、大地震が来たらマンション崩壊すると思う。
一生住めるとは思ってないからいつか引っ越さないといけないけど、引っ越すお金もない。

[59. 匿名]

>>7

阪神淡路の被災地域だけど、近所は
築古の公団団地→被害ほとんどなし
団地より若い築古マンション→ 半壊
とかが多かった。
やっぱ、昔にしっかり作ってたんだな、
て感じ。

[60. 匿名]

>>20
取り壊しで引っ越しになる可能性がある。費用は負担してもらえるけど結構面倒だよ。

[61. 匿名]

>>57
県庁所在のある市内だけど、中心部ではないし駅近でもないからだと思う。
うちら夫婦の勤務先からだと通勤に便利なとこにあるからお買い得な気がして迷ってる。

[62. 匿名]

>>43
同潤会の最古のやつって築７８年で取り壊したんじゃなかったっけ？

[63. 匿名]

>>45
まだ70代じゃないけど既にどうでもいいわｗ
その時はその時って気楽にお茶飲んでた方が良い運気も流れて来そうよ

[64. 匿名]

>>50
なるほどー

便乗ですが、コンクリートの質で言うと、PC（プレキャスト）造り＞RC造りと聞いたことがありますが、その理解は正しいのでしょうか？

[65. 匿名]

>>50
バブルの前か後か記憶があいまいだけど川砂を取るのが
禁止されてから海砂に変わった時期にコンクリの質が
落ちたと問題になっていた記憶

[66. 匿名]

>>41
住んでいる人に知り合いがいて話が聞ければいいんだろうけど

[67. 匿名]

>>48
震度5強だったからでは
震度7や6強が複数回来たらどうなるか

[68. 匿名]

>>15
高齢者が多くて自主管理だとそうなる可能性高いと思う。管理なんて名ばかりみたいな。管理会社が入っていたらまだマシかな。築浅でも古くても、各所有者の意識が低かったら意味ないからなぁ。修繕やマンションの管理をみんなが理解してないとだめだね。

[69. 匿名]

>>12
近所のマンション修繕費一万円上がりました。苦しいですよね。

[70. 匿名]

>>64
質という点においてはPCのほうが良いと思いますが、現場での組み方の技術次第では不具合が出てしまうこともあります。RCなら全て現場打ちなのでズレや接合不足などは少ないです。
なので建物全体の耐用年数と考えた場合はどちらとも言えないというのが私の印象です。組む技術に間違いがなければPCのほうが間違いなく良いとは思います。

[71. 匿名]

>>70
ありがとうございます！
納得しました
知識すごいなあ

[72. 匿名]

自然や景色が売りの地方なのに
地方都市だからって景観無視で建物の高さ制限なしに変えようとしてる人が立候補してて真面目に恐ろしい
地元じゃあ今建ってるマンションにさえ景色ぶっ壊してるし近隣の日陰問題無視の不愉快な建物ってイメージなのに
さらに高いマンションだらけになったらもう地元の魅力は皆無になる
容赦なくどんどんマンション建てる奴ら地元からいなくなって欲しい
しかも田舎だから将来そのマンションらも年寄りばかりの修繕費地獄になるのわかってるのに

[73. 匿名]

>>53
輪島のビルの倒壊原因はまだ調査中だけど
杭と建物の接合部分に関しては
今は杭と基礎のフーチングを鉄筋で定着させるのだけど
あのビルが出来た当時は定着させなくてもよかったという説がある

[74. 匿名]

今東京23区外の築39年マンション(RC造3階建ての3階)に住もうか悩んでるけど、
やっぱ築年数古いのはやめた方が良いのかな。
首都直下地震が来たら崩壊する可能性あるもんね。
まあ賃貸なんだけど。

[75. 匿名]

>>7
うちの方は公営団地を次々建て替えてるけどなんでだ

[76. 匿名]

高いとこ住んで地震や災害あった時
階段ひたすら登り降りすんの大変そう

[77. 匿名]

>>74
築39年なら新耐震設計の建物だと思うよ

[78. 匿名]

>>13
バブル期に100年持つマンションとか言ってめちゃくちゃ金かけて作った都心高級住宅地の低層マンションで、かなりお金をかけて修繕管理をしっかりやってきたヴィンテージマンションなら、狭い部屋でも一億を割ることないね
フルリフォームされた部屋がほとんどだから配管や給湯器なども全部入れ替わってるし

[79. 匿名]

>>78

最近の大手デベロッパーは100年もつと謳っているけど
バブル期にそういうコンセプトのマンションは無かったと思う
当時は仕上にお金はかけていたけど建設ラッシュの人手不足で
現場監督の人数も足りなくてチェック漏れもあったよ

[80. 匿名]

戸建ても70年とか言われてるけど、木造でそんなにもつのかな？

[81. 匿名]

>>80
実家が職人の祖父がこだわって建てた木造だけど50年くらい
かなりしっかり建ててるから70年〜80年くらいは余裕でもつと大工さんに言われたけど今じゃあんな木材使って建てられないからだと思う

今の建売は30年でボロボロだよ

[82. 匿名]

>>12
デベロッパーは売ったら終わりだから、その後はどうなろうと関係ない。

[83. 匿名]

2年前に売った築50年のマンション
親が買った時の2倍弱で売れたよ（江東区）

[84. 匿名]

>>48
そのマンションの施工会社が地盤調査の結果をもとに杭基礎だけでなく地盤改良もしてるんじゃないの？
ディズニーシーの園内も地盤改良してるから園内だけは無事だったよね

[85. 匿名]

>>70
有益すぎる。このスレ見れて良かった。

[86. 匿名]

大地震多くなるらしいから、ババ抜きに近いんじゃないかと思ってしまう。
第二の家欲しいなあ。

[87. 匿名]

分譲はこういうのが漠然と怖いと思ってた。
修繕がわかりにくい。
お金持ちなら築浅にどんどん移り住めばいいのかもしれないけど。

[88. 匿名]

>>22
どこか聞いても良いですか？
地盤が固い関西に引っ越し予定でドキドキ..

[89. 匿名]

>>79
バブルのころもあったよ
100年もつというコピーじゃなかったかもしれないけど、ヨーロッパの建物みたいに年月たつことで良さが出るマンションってコンセプト
「めちゃくちゃ金かけて作った都心高級住宅地の低層マンション」だからね、一般のマンションの話しはしていない

[90. 匿名]

>>72
地方は建築法や日照権を無視できるということ？

[91. 匿名]

>>89
渋谷区や千代田区にあるようなやつね！

[92. 匿名]

スーモやHOME'Sで中古マンションの掲載見てるけど30年～4050年ものの築古物件が多い
築浅の物件より広くていいのだけど、設備の古臭さは隠せない感じ
フルリノベしてる物件は見た目は築浅と変わらないけど、マンションの外観はヒドイのばっかり

[93. 匿名]

>>41
首都圏でも150万とかある
築50年の1Kで駅まで30分とかだけど

[94. 匿名]

自分が年老いたときに近所に病院スーパーがあれば駅まで遠くても問題なきかなと思ってる
築古で1LD500万くらいの物件いいなあ

[95. 匿名]

>>94
妥協して買った築古が高齢化地域にあって、病院、スーパー、介護施設など充実してる。

意外と良かったのかもと思ってる。

[96. 匿名]

築36年のマンション購入を迷っている、離れみたいな作りで他の住人と接しなくて良さそうだし、デザイナーズで外装がオシャレだった。

[97. 匿名]

>>39
うちは2003年くらいだと思うけど、ギリギリ良かったですねって言われた事ある。
その年以降はマンションの質が落ちてるらしい。

[98. 匿名]

築30年の中古のライオンズマンションってどうですかね？口コミを見ると遮音性が弱いと聞いて気になっています。

[99. 匿名]

マンションが老朽化すると、住民が減る。

減っても管理は必要。
なので一人当たりの管理費負担額が増える。

しかも老朽化で修繕費も増える。

こんな状態なので売ることもできない。

老人になり、年金だけでどうやって生活していくのかという時にこうなる。